Giảm về giá trị thực

Theo thông báo của NHNN , dư nợ cho vay BĐS chiếm trung bình khoảng 10% tổng dư nợ toàn hệ thống. Tính đến 31 - 12 - 2010 , tổng dư nợ cho vay BĐS đạt 228.000 tỷ đồng , tăng 23 , 5% so với cùng kỳ năm 2009. Năm 2011 , (Lập trường của Chính phủ là kiềm chế tình cảm lạm phát từ thời gian này thắt chặt tín dụng vào khu vực phi sản xuất , trong đó có chứng khoán và đình chỉ sản. Tăng trưởng tín dụng năm 2011 bị khống chế dưới 20% và tỷ trọng dư nợ cho vay khu vực phi sản xuất đến 31-12-2011 , tối đa là 16%.

bởi thế , ngay từ thời khắc này , Hầu như khách hàng cá nhân và tổ chức khó tiếp cận vốn từ nhà băng. Bởi , nhà băng vừa phải tự khống chế tỷ lệ cho vay phi sản xuất , vừa đói vốn.

trong khi đó , các chủ đầu tư dự án BĐS ở Việt Nam , cơ hồ dựa chủ yếu vào vốn ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng. Nay ngân hàng đóng cửa , họ chỉ còn dựa vào khách hàng. Nên chủ đầu tư khôn ngoan nhất lúc này , đều chọn cách giảm giá để hút khách , co vốn. Hiện có đề án BĐS cao cấp tại Hà Nội , đã chiết khấu cho khách hàng tới 34% , mà bản chất là giảm giá.

Theo TS Vũ Đình Ánh - Chuyên gia nghiên cứu khoa học về thị trường giác thư , phải nhìn nhận xem giảm giá so với cái gì. Ví dụ , có những phân khúc trong vòng 1 năm trở lại đây giá không biến động và bây chừ nó hạ thì mới gọi là giảm giá. Thế nhưng , nhiều dự án giảm giá do một thời gian tăng vô lý , nay giảm là chuyện bình thường.

Bên cạnh đó , hiện giá BĐS Việt Nam chưa có cơ quan nào tính toán giá đó hợp lý hay không. Nếu , giá BĐS hiện hợp lý thì giá giảm 10% , thậm chí 2% thôi là có Sự tình. Còn nếu là giá ảo thì bây giờ nó có giảm 10% , thậm chí 50% , vẫn chưa về giá trị thực của nó.

“Bản thân thị trường BĐS Việt Nam méo mó , do người ta đổ xô đầu tư dat nen dau giay theo đám đông. Hiện những nơi giảm giá mạnh , chính yếu là những dự án đắt giá quá nóng Ngày trước , do bị thổi giá. Vì thế , bản chất của thị trường BĐS tại Việt Nam là không phải giảm giá , mà nó đang được sắp xếp về đúng giá trị thực của nó” , ông Ánh nói.

Chưa đủ tiêu chuẩn vỡ bóng

Theo ông Vũ Đình Ánh , từ năm 1993 trở lại đây thừa thãi lần BĐS biến động theo kiểu sốt nóng , sốt lạnh nhưng về cơ bản BĐS Việt Nam vẫn tăng giá rất cao , dù nguồn cung đã được cải thiện. Tình trạng khát vốn hiện nay , là cơ hội để sắp đặt lại thị trường , sắp đặt lại nguồn cung , phân khúc thị trường.

Những biến diễn thị trường BĐS ngày nay chưa có cơ sở để nhận định đại tràng BĐS sẽ vỡ. Có khả năng vỡ ruột già ở một số phân khúc mà bấy lâu có mật , chứ không phải tất cả.

hiện tại , câu chuyện BĐS lớn nhất của Việt Nam là giảm giá để đẩy hàng. Bởi thế nếu giảm phải như thế mà vẫn không đẩy được hàng , dẫn tới các doanh nghiệp BĐS Việt Nam vỡ nợ. Cái này có làm gọi là tiểu tràng hay không? Dự báo về thị trường đại tràng vỡ , một chuyên gia kinh tế nước ngoài nói một câu rất hay: “Chỉ dự báo được khi tiểu tràng đã vỡ”.

TS Lê Xuân Nghĩa - Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính nhà nước , cho biết , theo Học hỏi và tổng kết của nhiều chuyên gia , để “nổ bong bóng” BĐS phải hội đủ 3 điều kiện: lương lậu bình quân đầu người của nước đó phải đạt ít nhất là 3.000 đến 5.000 USD/năm ( đến năm 2010 , tiền lương bình quân đầu người ở nước ta đạt khoảng 1.170 USD/năm ); Tốc độ tăng trưởng kinh tế cao liên tiếp trong nhiều năm ( khiến toàn cầu phải chú ý và thu hút nhiều nhà đầu tư ngoại bang vào BĐS ) thì mới trở nên một hoàn cảnh cho khả năng nổ đại tràng đình trệ sản ( tăng trưởng GDP của Việt Nam trong nhiều năm nay đều dưới 10%/năm ); Chính sách tiền tệ trên nền móng quá sớm. “Xét cả 3 điều kiện trên , chí ít phải cả chục năm nữa Việt Nam mới có xác xuất xảy ra nổ bàng quang BĐS” , ông Nghĩa nói.

Theo ông Nghĩa , NHNN giảm tỷ trọng dư nợ cho vay khu vực phi sản xuất ( trong đó có BĐS ) đến cuối năm 2011 tối đa là 16% , song hiện phần nhiều các khoản vay của nhà băng , chiếm 60 - 70% , đều liên tưởng BĐS như: cho vay trực tiếp kinh dinh BĐS hoặc cho vay sản xuất kinh doanh có liên quan Chia của cải đảm bảo là BĐS... Vì thế thắt chặt cho vay BĐS nhưng chỉ nên ngăn lại trong một giới hạn nhất định ở chừng mực để thị trường vẫn tồn tại , phát triển một cách bình thường.

Cần có Dấu hiệu để ghi nhận cho vay BĐS

Trong thông cáo gửi Thủ tướng mới đây , Bộ Xây dựng cho rằng , tuy ngân hàng có phân định được tỷ lệ vay của các loại hình đình trệ sản , nhưng không phân biệt được loại hàng hóa cần yếu và không thiết yếu ( nhà ở cao cấp , gia cư bình dân , đình trệ sản nghỉ dưỡng ... ) dễ dẫn đến vốn tập trung nhiều vào các dự án can ho diamond lotus cao cấp , đình trệ sản du lịch , nghỉ dưỡng , khi thị trường bão hòa sẽ dễ đổ vỡ , thị trường “bong bóng” thường phát xuất từ phát triển quá nóng các Ngưng lại sản cao cấp.

Nhiều lắm thì có 20% giao thiệp Thành tựu

Khảo sát tại một số sàn đình trệ sản ở Hà Nội cho thấy , số lượng người đến giao du tuy vẫn đông với hồi đầu năm , nhưng số giao dịch Thành tựu cũng lại rất ít. Tuyệt đại đa số khách hàng đến để dò hỏi , khảo sát giá , còn khá dè dặt trong quyết định mua hàng.

Anh Minh , một khách hàng cho biết: “Thời điểm này , nguốn vốn vô ngần khó khăn , nhiều đề án đứng giá hoặc giảm giá nhưng tôi vẫn chưa dám quyết định mua”.

Tại một sàn giao thiệp bất động sản trên đường Lê Văn Lương kéo dài , khí trời giao du khá âm u , trong vòng hơn 1h xem xét kỹ lưỡng , tuy số người vào thì rất nhiều , nhưng gần như không ai đặt tiền mua sản phẩm.

Anh Công , một nhân viên bán hàng cho biết: “Trước đây mỗi ngày chào bán trên mạng , có hàng chục cuộc phôn gọi đến. Nhưng nay , họ gọi chỉ hỏi giá và yêu cầu giảm giá là chủ yếu , và cũng không thật nhiệt thành. Trước kia chỉ có khách gọi cho mình , nhưng nay để đảm bảo doanh số , tôi phải chủ động gọi lại nhiều lần để mời chào , nhưng khách hoặc không bắt máy , hoặc chối từ khéo là đang bàn bạc , chưa quyết định”.

Tại nhiều sàn giao du Ngưng lại sản khác , phần lớn các chủ đầu tư đều “than ngắn thở dài” mỗi khi được hỏi về thực tiễn giao dịch tại các sàn của mình.

Ông Nguyễn Thanh Toàn , GĐ Sàn giao thiệp cty TNHH Xây dựng - Địa ốc Đất Ngọc thừa nhận , trong vòng 2 tháng qua , lượng giao dịch giảm một cách nhanh chóng , số đề án giao thiệp thành công chỉ khoảng 20%. Đồng nghĩa với điều đó , doanh số kinh dinh của công ti cũng đang giảm khoảng 20% mỗi tháng.

“Thị trường trầm lắng là dịp tốt cho những người có nhu cầu thực mua nhà. Thị trường “lặng sóng” nên khách hàng có thể tuyển trạch nhiều sản phẩm phù hợp với nhu cầu cũng như khả năng tài chính của mình. Song song , cũng không phải lo “sáng một giá , chiều một giá” như Ngày trước nữa. Tuy nhiên , thực tiễn là vẫn rất vắng khách” , ông Toàn nói.

Còn theo giám đốc của một sàn đình chỉ sản tại Hà Nội ( xin được giấu tên ) , trong vòng 2 tháng trở lại đây , lượng khách hàng đến giao dịch tại sàn giảm khá mạnh , đặc biệt lượng giao thiệp Thành tựu chỉ khoảng 10%.

“Hiện nay hầu hết các dự án cao cấp đều rất khó bán , chỉ có những đề án nhà làng nhàng và đất thổ cư tại các khu vực ngoại ô thì vẫn có người hỏi mua và mua bán thật. Giao thiệp thì cũng nhiều đấy , nhưng đề án bán được thì không đáng bao nhiêu” , vị giám đốc này khẳng định.

Ông Trần Xuân Lượng , Giám đốc sàn giao dịch BĐS phưởng chức Thăng Long cũng thừa nhận: “Các chủ đầu tư , nhà tư vấn môi giới hiện đều đang dừng lại các dự án. Các chủ đầu tư đất nền dầu giây thì sẽ chậm tiến độ , co lại những dự án mới để chờ vốn. Những nhà kinh doanh sản phẩm , thì không có người mua , người bán. Không có vốn chủ đầu tư ko tiếp cận được với thị trường. Tính thanh khoản chậm nên thời gian tới cả “ba ngả” đều gặp khó khăn”.

Điều lạ là thị trường Hà Nội , được giao dịch nhiều bằng tiền mặt , nhất là những đối tượng có nhu cầu thực thường mua nhà bằng tiền kiệm ước , nhưng tình hình cũng trầm lắng không kém gì thị trường TP.HCM.

Theo nhận định của nhiều chuyên gia đình trệ sản cũng như nhiều nhà quản lý trên báo chí , thị trường bất động sản do gặp có nhiều trở ngại hoặc thiếu thốn về tín dụng sẽ trầm lắng hết 2 quý đầu năm 2011. Sang quý III thị trường sẽ dần dần hồi phục và khởi sắc vào cuối năm.