- đầu tiên , chúng ta đều nhận thấy năm 2012 là một năm vô cùng khó khăn với thịt thà BĐS và các doanh nghiệp liên hệ đến thịt thà này. Thị trường dự án thới an city không có giao dịch , có nhiều trở ngại hoặc thiếu thốn trong thanh khoản , doanh nghiệp thiếu vốn , rất khó tiếp cận tín dụng , lãi suất cho vay cao... Chúng ta hiểu thịt thà BĐS đã suy giảm thì rất nhanh , nhưng phục hồi thì thường rất chậm và bởi thế quý II , III/2012 vẫn là những giai đoạn đầy khó khăn.


Các doanh nghiệp căn bản sẽ chia thành một số nhóm chính. Nhóm năng lực yếu kém sẽ phải thanh lý các Chia của cải của doanh nghiệp , và thậm chí của cá nhân chủ nghĩa các cổ đông lớn để tồn tại hoặc đối diện dừng hoạt động , với các món nợ chất chồng. Nhóm năng lực làng nhàng sẽ phải tái kiến trúc doanh nghiệp tuyệt đối , cắt giảm phí tổn tối đa , bán các tài sản liên quan để trả các khoản nợ để hoạt động , tìm và tuyển trạch những hướng kinh doanh mới , thậm chí thay đổi ngành kinh doanh chủ đạo.


chúng ta nhận thấy ở Việt Nam , đặc trưng thứ ba và thứ tư là ổn định vì các quy định chặt chẽ của các ngân hàng TMCP , cho vay khoảng 50% giá trị định giá BĐS bảo đảm. Trong lúc ở Mỹ là 100% , châu Á trung bình 65%. Bây giờ , chúng ta không có nhiều các phương tiện chứng khoán cho BĐS trên thị trường.


Việc “đóng băng” của thịt BĐS tại thời điểm này do nhiều yếu tố khác nhau , trong đó có kinh tế thế giới và khu vực sút giảm từ khủng khoảng tài chính cả thế giới 2008 , tốc độ tăng trưởng GDP của thế giới và khu vực ấn độ dương châu Á đều chậm lại tại 2011. Chúng ta Thiếu thốn các nguồn vốn trong nước cùng thời điểm , đặc biệt nguồn vốn trung và dài hạn. Vấn đề hiện nay , Chính phủ , Bộ Xây dựng đang tích cực nghiên cứu hoàn hoàn thiện các đề án để đưa ra các giải pháp về nguồn vốn trung và dài hạn phi nhà băng như quỹ phát triển nhà , quỹ kiệm ước cho vay nhà ở… là những giải pháp cần thiết , mà không tác động xấu đến lạm phát và thúc đẩy thịt phát triển bền vững.


Với giả định đầu tư đề án hỗn tạp nhà tập thể và thương nghiệp ngoài vành đai 3 của Hà Nội , khuôn viên 4.400m2 , mật độ xây dựng 50% cao 30 tầng trong đó bảy tầng đế là thương nghiệp , các tầng trên là cư xá. Hệ số sử dụng đất 13 lần. Tổng diện tích sàn xây dựng của thương mại 14.000m2 , tổng diện tích sàn xây dựng của cư xá 42.000m2. Hệ số diện tích thương phẩm phần thương nghiệp khoảng 80% , phần cư xá 75%. Nếu chứng cứ khung chỉ tiêu xây dựng của Bộ Xây dựng ban hành và đơn giá điều chỉnh theo thực tiễn của Sở Tài chính TP Hà Nội cuối tháng 12-2011 , thì suất đầu tư 1m2 sàn thương nghiệp cao cấp đã có bao gồm thiết bị sẽ vào khoảng 20 , 5 triệu đồng/m2 , cho cư xá khoảng 17 , 5 triệu đồng/m2 , đã có VAT. Tổng mức đầu tư dự án sẽ khoảng 1.100 tỷ đồng.


ngày nay trên thịt thà đất nền quận 12 , do sức ép trả nợ các khoản vay ngân hàng , các chủ đầu tư đã đưa ra nhiều chính sách khuyến mãi , giảm giá khác nhau nhằm thu tiền từ khách hàng thay vì tìm các hình thức khác. Các chính sách này đều khởi hành từ nền tảng giá bán của 1m2 sản phẩm. Như vậy , trên thực tiễn ngày nay với các chính sách khuyến mại đưa ra đã đẩy giá bán thực tế sau khi quy đổi về gần với suất đầu tư , chủ đầu tư nếu có lãi cũng không đáng kể và nếu thiếu thận trọng với các chính sách khuyến mãi và giảm giá , đề án sẽ lỗ. Có thể nói , đối với khách hàng có nhu cầu sử dụng thật , thì thời điểm bây giờ là dịp tốt để mua nhà.


- Ông đánh giá tác động từ thông điệp của NHNN hạ trần lãi suất huy động đối với thịt thà BĐS như thế nào?


- chúng tôi đang đối mặt hai vế: Một mặt cần trung thành trong kiềm chế tình cảm lạm phát và cần rà soát cho vay vào chuye “không khuyến khích” như BĐS , chứng khoán… , một mặt chúng tôi tìm con đường để gắng gỏl làm “tan chảy” tảng băng thịt thà bấy giờ , thì mới có tác động tốt cho thịt thà. Về thực chất , tổng dư nợ cho vay BĐS năm 2012 sẽ cần kiểm soát tốt , như vậy quan trọng ở đây là việc phân bổ trong tổng dư nợ cho BĐS như thế nào là an toàn và có tác động tốt đến thị trường.


(Lập trường lãi suất trần giảm là một quyết tâm chân thực hơn nhằm kéo lãi suất cho vay giảm. Tuy nhiên , câu chuyện về lãi suất cần nói đến năng lực tiếp thụ vốn vay của doanh nghiệp tại thời điểm này. Đó là Chia của cải thế chấp của doanh nghiệp đã bị sử dụng bởi các mục đích khác từ trước trong chu kì khó khăn , khả năng trả nợ lãi ( vẫn rất cao , về căn bản cao hơn so với lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu ROE ) và gốc của doanh nghiệp ngăn lại trong một giới hạn nhất định vì sản phẩm đầu ra không có thanh khoản. Chưa kể việc tiếp cận được đúng mục tiêu sử dụng nguồn tín dụng đòi hỏi doanh nghiệp phải tìm ra giải pháp tổng thể cho đầu ra.


- Một số chuyên gia nhận định , năm 2012 , thịt thà BĐS sẽ còn nhiều có nhiều trở ngại hoặc thiếu thốn nên khuynh hướng mua bán và sáp nhập trong lĩnh vực này được dự báo sẽ diễn ra Dữ dội. Và có thể nói , hiện nay chúng tôi “bắt được bệnh” , còn “phác đồ và thuốc điều trị” để thịt thà BĐS Việt Nam bình phục , ổn định và phát triển vững bền sẽ cần phải khai triển thực hành những giải pháp như thế nào?


- Trong những năm qua , tốc độ tăng trưởng tổng giá trị giao thiệp trên thịt mua bán nhượng M&A đã tăng rất nhanh. Năm 2008 tổng giá trị các thương vụ M&A khoảng 1.12 tỷ USD , 2009 là 1.14 tỷ USD , 2010 là 1.75 tỷ USD và 2011 là 4 tỷ USD. Trong đó BĐS và các ngành service liên hệ đến BĐS như giải trí , du lịch , dịch vụ… chiếm gần 24%. Việc mua bán sáp nhập do các nhà đầu tư cả trong nước và nước ngoài tham dự , các nhà đầu tư ngoại bang thì chính yếu từ khu vực châu Á.


Tại thời điểm này , các doanh nghiệp Việt Nam đã có sự Dự bị tốt về doanh nghiệp như kiểm toán đều các năm , cơ cấu sở hữu rỏ rành , các dự án của doanh nghiệp chặt chẽ về pháp lý , có Học hỏi thịt , phân tách đầu tư… , và đặc biệt sẵn sàng thương thuyết trên tài sở cùng có lợi. Tuy nhiên , để thịt vực dậy và ổn định chúng ta cần nhiều hơn thế. Các chính sách trợ giúp thịt thà cần được thực hành nhanh và đồng bộ , từ xây dựng các nguồn vốn trung dài hạn phi ngân hàng như các quỹ phát triển nhà và kiệm ước cho vay nhà ở… , đến các vấn đề xác định giá đất sát giá thịt của Nghị định 69/2009/NĐ-CP; Thuế sang nhượng BĐS; cho phép triển khai các căn hộ có diện tích nhỏ , thậm chí 30- 35m2/căn , như trên thế giới đang thực hiện phổ biến; công tác đào tạo nguồn nhân lực cho thị trường; Xây dựng chỉ số thị trường...


Trong quá khứ , sự thành công của các nhà băng chuyên ngành trong nước của những năm 1990- 2000 , trong việc tương trợ phát triển cho các ngành kinh tế dĩ vãng , ở những giai đoạn có nhiều trở ngại hoặc thiếu thốn trước đây đã được tự tin tuyên bố như ngân hàng Ngoại thương Việt Nam ( Vietcombank ) cho ngành Ngoại thương; ngân hàng Xuất nhập khẩu ( Eximbank ) cho ngành xuất nhập cảng , ngân hàng Quân đội ( MB ) cho khu vực Quốc phòng... Trên thế giới , sự Thành tựu các mô hình ngân hàng chuyên ngành này cũng được kiểm chứng tại Trung Quốc với nhà băng Kiến thiết ( Construction Bank )- hình thành từ 1954 , tại châu Âu và CHLB Đức với Quỹ kiệm ước cho vay nhà ở ( Bausparkasse )- hình thành từ 1931...


Trên thực tế ngày nay , nên cho phép Sửa sang một số chức năng đặc thù cho một số nhà băng TMCP đang có , bên cạnh các công năng khác của NHTM theo quy định của ngân hàng nhà nước Việt Nam. Từ đó tập kết nhiều hơn vào việc hỗ trợ các doanh nghiệp ngành làm ra nguyên liệu xây dựng; phát triển gia cư từng lớp và Nhà thu nhập thấp; hỗ trợ kiệm ước cho vay gia cư du an thoi an city và các chính sách khác của ngành xây dựng.


Với việc đổi tên của NHTM cũ thành ngân hàng Xây dựng như tại công văn của Bộ Xây dựng gửi NHNN vừa qua , là rất nhu yếu cho các doanh nghiệp ngành xây dựng tại thời điểm này. Khi đó , song song có xác xuất tích hợp và quản lý vào nhà băng chuyên ngành này , các tiêu chuẩn Chính Phủ cho các thời hạn trợ giúp nhà ở thuộc dạng chính sách , phát triển cơ sở hạ tầng , xã hội... Song song , nhà băng này sẽ có hệ thống khách hàng trung thành , là các doanh nghiệp ngành xây dựng , làm ra nguyên liệu xây dựng , nhà thầu xây lắp...