Ngày 8/4/2014, Thông tư số 03/2014/TT-BXD (Thông tư 03) của Bộ xây dựng chính thức có hiệu lực, quy định rõ hơn về mua, bán và sở hữu căn hộ chung cư. Nhưng ở quá trình thực hiện, đã nảy sinh 1 số vướng mắc giữa nhà đầu tư và người dùng. vì vậy, khi mua căn hộ chung cư, người dân cần thận trọng ở việc ký phối hợp đồng và các thỏa thuận khác.



Giá căn hộ chung cư không thay đổi đông đảo
Nội dung quan yếu nhất của Thông tư 03 là thống nhất cách thức tính quy mô căn hộ chung cư nhằm tránh tình trạng mỗi nơi một cách tính. Theo như thế, diện tích dùng căn hộ được tính theo kích thước thông thủy, được ghi vào giấy chứng nhận cấp cho khách hàng, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên ở căn hộ và quy mô ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ như thế, không tính tường bao căn hộ, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật Tọa lạc bên tại căn hộ. Theo cách thức tính này, quy mô thực tế của căn hộ người dùng phải trả tiền là nhỏ hơn so với cách tính trước đây (tính từ tim tường).
tại sản phẩm chung cư Hưng Ngân Garden (quận 12, Tp.HCM), khi nhà đầu tư ra mắt vào tháng 3/2014, đã nhận được nhiều hợp đồng đặt mua vì chi phí sức thu hút (10,9 triệu đồng/m2) và diện tích căn hộ nhỏ (từ 53-64m2). Nhưng, ông Đoàn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty CP nhà đất Hoàng Anh SG (đơn vị phân phối dự án) cho biết: Khi thực hiện Thông tư 03, diện tích tính toán căn hộ sẽ giảm đi. Ví dụ căn hộ trước đây 53m² thì nay chỉ còn 51m², mức giá tính theo mét vuông sẽ tăng lên một chút. Điều như thế khiến người dân lo lắng giá căn hộ chung cư sẽ tăng lên, song song, có thể xảy ra mâu thuẫn giữa chủ đầu tư với người dùng đặt đầu tư căn hộ trước và sau ngày 8/4/2014 tại cùng 1 dự án. Nhiều nhà đầu tư cho rằng, quy định như thế không đem lại lợi ích lớn cho người dùng, vì tất cả giá thành triển khai đều được tính vào mức giá, tuy nhiên đơn vị sẽ gặp rắc rối khi người dùng phản ứng với các hợp đồng cũ cũng như giá bán mới. Ông Trương An Dương, Giám đốc Nghiệp vụ tư vấn BDS và buôn bán nhà ở doanh nghiệp Savill Việt Nam khẳng định: Thực chất giá thành các căn hộ chung cư sẽ không có đổi thay đông đảo. Về triết lý, toàn bộ tầm giá triển khai thiết kế công trình nhà chung cư, cả phần sở hữu riêng của căn hộ và phần sở hữu chung đều được tính vào tầm giá căn hộ. Cùng 1 căn hộ, giá tiền theo từng mét vuông khi tính quy mô nhỏ chắc chắn sẽ cao hơn khi tính quy mô đông đảo và tổng thanh toán vẫn không đổi thay. giá bán căn hộ chung cư do Phân khúc tự điều chỉnh chứ không phải từ Thông tư 03.
Tuân theo hợp đồng mẫu
Thông tư 03 cũng kèm theo hợp đồng mẫu mua, bán nhà do Bộ xây dựng ban hành. Theo như thế, kể từ ngày thông tư có hiệu lực thi hành, các dài hợp mua, bán căn hộ chung cư thương mại giữa chủ đầu tư và người dùng không tuân thủ các nội dung và hợp đồng mẫu ban hành thì hợp đồng đã ký không được pháp luật công nhận và không được dùng làm căn cứ để cấp giấy chứng nhận. một điểm đáng lưu ý nữa là, trường hợp bên mua chưa nhận bàn giao căn hộ từ bên bán và bên mua có nhu cầu chuyển nhượng hợp đồng này cho bên thứ ba, thì bên bán không được thu thêm bất kỳ một khoản phí chuyển nhượng hợp đồng nào khi làm thủ tục xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng cho bên mua.
Theo ông Phạm Thanh Hưng, Phó tổng giám đốc Cengroup, những quy định tại hợp đồng mẫu của Bộ thiết kế nhằm gắn kết quyền và trách nhiệm của các bên chặt chẽ hơn, hướng đến mục đích minh bạch hơn. Chẳng hạn, hợp đồng mẫu đề cập lại quy định mà nhiều chủ đầu tư thường “quên” là “thuế VAT không tính trên tiền dùng đất nộp cho Nhà nước theo quy định của pháp luật”. khách hàng nên tìm hiểu, đọc kỹ các hợp đồng trước khi đặt bút ký để tránh phát sinh những mâu thuẫn không cấp thiết ở quá trình thực hiện hợp đồng mua, bán căn hộ chung cư.
Cần tính đúng phí bảo trì
Khi tính diện tích căn hộ theo Thông tư 03, người sử dụng sẽ có lợi vì quy mô căn hộ tính theo phương pháp đó thường nhỏ hơn phương pháp tính theo tim tường từ 5% đến 7%, nên phí bảo trì chung cư khách hàng phải nộp sẽ nhỏ hơn. Nhưng, với các người mua mua chung cư trước ngày 8/4/2014 thì phí bảo trì chung cư vẫn được thu trên cơ sở bí quyết tính diện tích theo tim tường. Như vậy, người dân phải trả thêm cho phần diện tích trên thực tế không dùng. Điều như thế làm cho nhiều người mua căn hộ chung cư bức xúc...
Theo ông Phạm Ngọc Liên, Giám đốc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất Tp.HCM, cách tính quy mô căn hộ đã được quy định rõ theo Thông tư 03, cho nên, với các hợp đồng đầu tư căn hộ chung cư thực hiện sau ngày 8/4/2014, phí bảo trì chung cư được tính trên cơ sở bí quyết tính quy mô này. Với các hợp đồng trước ngày 8/4/2014, các cơ quan công năng cần sớm đánh giá điều chỉnh cách thức tính phí bảo trì nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dùng và lợi ích của doanh nghiệp.