Với thị trường bất động sản (BĐS) ế ẩm kéo dài, người kinh doanh nhà đất tìm mọi cách để bán hàng, trong đó có việc đưa ra mức giá “sốc”! Dọc khắp các tuyến đường chính đến những ngõ ngách ở TP. Biên Hòa đều dán đầy những mẩu quảng cáo bán đất nền của địa ốc alibaba đến các dự án lớn do doanh nghiệp đầu tư. Nhiều trường hợp, người bán không ngại thu hẹp diện tích đất còn khoảng 40m2/nền để có mức giá hấp dẫn 70 triệu/nền.


* Xé nhỏ đất nền

Thời gian gần đây, nhiều khu đất phân lô (ĐPL) chủ yếu tập trung ở các phường: Trảng Dài, xã Hóa An, Long Thành… Các chủ đất chia nhỏ diện tích với nhiều mức chỉ còn 4mx10m, 4mx12m, 4mX15m… để có giá bán từ 60 - 100 triệu đồng/nền. Ngay cả ở những khu vực trung tâm như các phường: Quang Vinh, An Bình vẫn có những lô đất giá vài chục triệu đồng với diện tích chỉ khoảng 50m2. Không chỉ các chủ đất tư nhân áp dụng cách thức chia nhỏ đất cho dễ bán mà nhiều dự án ĐPL với diện tích vài ngàn m2, chủ doanh nghiệp phải đầu tư cơ sở hạ tầng cũng có những lô đất diện tích chỉ khoảng 40m2, được bán với giá trung bình 2 triệu đồng/m2 và 2,9 triệu đồng/m2 với đất mặt tiền.

Vừa qua, Đại diện của Tập đoàn Đất Xanh (Hà Nội) chuyên kinh doanh, đầu tư trong lĩnh vực BĐS cho biết, thực tế, thị trường BĐS hiện chưa có gì sáng sủa vì lượng vốn đổ vào thị trường này còn khan hiếm, Lãi suất vẫn cao. Tuy nhiên, thị trường đất nền của công ty địa ốc alibaba đang hướng tới những người mua có nhu cầu thực, chứ không chỉ dành riêng giới đầu cơ như trước. Nhiều dự án của Tập đoàn Đất Xanh đầu tư tại Đồng Nai, khách hàng chủ yếu là người địa phương cần mua đất xây nhà. Doanh nghiệp cũng đang tập trung cho những dự án đất nền giá rẻ phục vụ phân khúc thị trường bình dân.

Một chủ đất tại KP3 - chị Linh cho hay, phường Trảng Dài, giá ĐPL hiện nay rẻ hơn nhiều so với trước. Cụ thể, năm trước khách thường phải chi trên 100 triệu đồng cho một nền đất, hiện cùng diện tích ấy giá có thể giảm đến cả chục triệu đồng. Các chủ đất còn linh động trong chia nền để bán, nhiều lô đất chỉ chừng 40m2 với giá bán vài chục triệu đồng nên đối tượng khách mua được mở rộng hơn, công nhân, người có thu nhập thấp cũng có thể dễ dàng sở hữu một nền đất riêng. Tuy nhiên, tình hình chung trên thị trường, người bán ngày càng nhiều mà người mua chẳng bao nhiêu!

Các dự án lớn do các tập đoàn uy tín đầu tư, việc đưa ra giá “sốc” khi bán đất nền cũng là chiêu PR của doanh nghiệp. Đọc thông tin quảng cáo dự án “hot” mới công bố tại huyện Vĩnh Cửu với giá bán chỉ từ 180 triệu đồng/nền. Nhưng thực tế, khi khách đến tìm hiểu thì mới vỡ lẽ dự án trên 500 lô đất nền chỉ có vài lô có giá như quảng cáo nằm ở vị trí không thuận lợi hay diện tích đất hẹp hơn các lô cùng chào bán.

Theo đại diện của Tập đoàn Đất Xanh, trong cùng một dự án BĐS, sự khác biệt về vị trí, hướng đất đã tạo nên một sự chênh lệch rất lớn về giá bán. Đơn cử, một lô đất mặt tiền đường lớn hoặc có vị trí đẹp gần công viên, trung tâm thương mại, trường học thường có giá gấp đôi, thậm chí gấp ba so với các lô đất khác. Vị trí BĐS với mức độ tiện lợi gắn với hạ tầng xã hội, phong thủy luôn là yếu tố số một để quyết định giá bán. Thường cả giới đầu cơ và người mua sử dụng vẫn chấp nhận trả giá cao hơn để mua được lô đất đẹp vì “tiền nào của ấy”.

* Tiền nào của nấy

Theo tìm hiểu của phóng viên, có nhiều quảng cáo bán đất nền giá “sốc” thực chất chỉ là chiêu kéo khách của người bán mà không phải vì thị trường BĐS ế ẩm nên đất “rớt” giá. Ngay cả những vị trí được người bán giới thiệu với nhiều ưu thế như đất mặt tiền, gần chợ, trường học… đều thuộc những khu vực vùng ven cách xa trung tâm thành phố. Tuy nhiều chủ đất đảm bảo chỉ cần chồng tiền đặt cọc là người mua có thể xây nhà ngay, phía người bán bao tiêu mọi khâu giấy tờ, nhưng thực chất việc sang nhượng vẫn là bằng giấy tay. Ngay cả một số dự án ĐPL được chào bán với tư cách pháp nhân là doanh nghiệp thì người bán cũng chỉ đưa ra được giấy tờ chung của cả dự án và lời cam kết “chờ một thời gian sau khi có chính sách của Nhà nước thì doanh nghiệp sẽ hỗ trợ người mua làm sổ đỏ riêng”.

Dự án KĐT Bắc An Khánh-Splendora mặc dù là một trong số ít dự án hiện vẫn được chủ đầu tư tiếp tục thi công, nhưng trên thị trường thứ cấp các sản phẩm biệt thự, liền kề đang được chào bán với giá giảm mạnh, có người bán chỉ bằng giá gốc mà vẫn khó. KĐT Nam An Khánh cũng tương tự, do đang “đắp chiếu” nên trên thị trường giá bán của nhà đầu tư thứ cấp rớt thảm hại. Dự án chung cư Dương Nội (quận Hà Đông) của Tập đoàn Nam Cường đang bị nhà đầu tư thứ phát bán phá giá giảm từ 50%.

Theo anh Thịnh, dù đã cắt lỗ, bán thấp hơn giá mua nhưng ngôi nhà cũng khó bán vì hầu hết khách hỏi mua là môi giới và ép giá xuống hàng tỷ đồng. Không chỉ nhà mặt phố, đất thổ cư mà ngay cả nhà đất thuộc các dự án đô thị cũng đều trong tình trạng nhà đầu tư thứ cấp “đua nhau” cắt lỗ, bán tháo nhằm nhanh chóng thu hồi vốn. Đa số dự án nằm dọc đại lộ Thăng Long đang ngừng thi công, còn nhà đầu tư thì tìm cách bán tháo.

“Hiện chúng tôi có hơn 100 căn hộ Dương Nội đang nhờ bán lại với giá cắt lỗ từ 300 đến 600 triệu đồng/căn so giá gốc. Giá của chủ đầu tư 24 triệu đồng/m2 (đã nộp tiền đến 70%), nhưng giờ nhà đầu tư thứ phát chào bán chỉ còn 16-18 triệu đồng/m2” - Ông Hùng cán bộ sàn BĐS Hoàng Tây cho biết. Ông Phan Thanh Mai - Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, một bộ phận nhà đầu tư khó khăn về tài chính hoặc không có khả năng nộp tiền theo tiến độ buộc phải bán tháo, chấp nhận lỗ.

Việc giảm giá tốt cho người mua, nhưng do nhiều dự án các chủ đầu tư đã bán hết rồi, nên việc bán tháo, cắt lỗ chỉ là cuộc chơi của các nhà đầu tư thứ cấp nên cũng cần phải cẩn trọng. Người mua cũng nên kiểm chứng rõ giá trị thật của sản phẩm cắt lỗ vì nhiều nơi cắt lỗ, bán tháo nằm ở dự án góp vốn trên giấy, hoặc có nhiều rủi ro về tiến độ dự án.