Lý giải việc thị trường mua bán đất nền giá rẻ ở Hà Nội sau vài năm trầm lắng đã bất ngờ trỗi dậy, giới "cò đất" sành sỏi cho hay là do cung cao nên cầu tăng. Tuy nhiên, do thủ tục chuyển đất nông nghiệp sang đất ở không dễ dàng nên loại hình bất động sản (BĐS) đặc thù này vẫn là ẩn số.


Sở TN&MT Hà Nội đã thông qua những điều kiện cụ thể để chuyển đổi đất xen kẹt sang đất ở. Nhưng thực tế thuế phí chuyển đổi vẫn cao và vẫn còn nhiều thủ tục rườm rà. Không ít gia đình tại nội thành Hà Nội dính “việt vị” vì chưa được nhận sổ hồng dù nhà đã xây cả chục năm. Nguyên nhân của việc này là bởi vướng quy hoạch đất đai của quận hoặc do xây trái phép khi chuyển mục đích sử dụng đất thành công.

Theo nhận định của các chuyên gia, trong quý cuối của năm 2017, giá BĐS tương đối ổn định, không có nhiều biến động. Báo cáo của Viện Kinh tế Xây dựng cho thấy, giá giao dịch của một số loại hình bất động sản tại Hà Nội như phân khúc có giảm nhẹ khoảng 0,5% so với quý trước đó. Song, nhà ở riêng lẻ giá tăng nhẹ nhưng không đáng kể, chỉ ở mức 0,13%.

Theo khảo sát của phóng viên, những mảnh đất nền giá rẻ được rao bán chủ yếu thuộc các quận nội thành như khu Khương Trung - Bùi Xương Trạch, Định Công, đường Dương Quảng Hàm (Cầu Giấy), đường nối ngã 3 Dệt may Hà Nội (ngõ 13 phố Lĩnh Nam) với ngõ 179 phố Vĩnh Hưng… Việc rao bán cũng khá nhộn nhịp tại những địa bàn mới lên cấp đô thị như Bắc Từ Liêm hay Nam Từ Liêm.

Tổng giá trị tồn kho bất động sản (BĐS) trên toàn quốc tính đến thời điểm này còn khoảng 26.036 tỷ đồng. Con số này đã giảm thêm 4.987 tỷ đồng (trên 16%) so với thời điểm kết thúc năm 2016 và giảm 257 tỷ đồng so với quý III/2017.

Trong đó, dẫn đầu là tồn kho đất nền nhà ở với 3.118.261m2, tương đương 12.408 tỷ đồng. Đứng thứ hai là tồn kho nhà thấp tầng với 3.129 căn, ước tính khoảng 7.028 tỷ đồng. Tiếp đó, căn hộ chung cư tồn kho 2.924 căn, khoảng 4.213 tỷ đồng; đất nền thương mại tồn kho khoảng 604.151 m2, tương đương 2.387 tỷ đồng.

Rao bán một mảnh đất nông nghiệp ở Bùi Xương Trạch, người dùng số điện thoại 0963.092.*** quảng bá: "Đất nở hậu, có thể tiến hành xây dựng được ngay, xây xong được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mảnh đất có diện tích 36m2. Mặt tiền 4m. Mặt ngõ 2m… trong khu vực sống lành mạnh, có đầy đủ dịch vụ, gần trường mầm non, tiểu học, trung học, đại học. Giá 540 triệu đồng…". Cũng tại ngõ 207/55 Bùi Xương Trạch, một mảnh đất nông nghiệp khác rộng 38m2, mặt tiền 3,5m được chào bán giá 12 triệu đồng/m2. Mua bán tại văn phòng công chứng.

Chuyên gia BĐS Nguyễn Thành Tiến cho rằng, đất nông nghiệp giá rẻ, không sổ đỏ rất hợp với những vợ chồng trẻ. Người mua có thể tăng giá tài sản đột biến nếu chuyển lên đất thổ cư thành công. Nhưng thủ tục chuyển đổi không hề đơn giản. Trước khi mua, khách hàng phải hiểu kỹ về quy hoạch khu vực, khu đất muốn mua có được chuyển đổi mục đích sử dụng không và phí chuyển như thế nào. Chính vì những điều này, việc mua đất xen kẹt không khác gì trò “đánh bạc”, với tỷ lệ thắng thua là 50/50.

Ngược với xu hướng của thị trường Hà Nội, giá căn hộ chung cư tại Tp.HCM lại tăng nhẹ, khoảng 0,8%, nhưng trong đó phân khúc căn hộ cao cấp giá lại giảm khoảng 0,5%. Điểm tăng giá rơi vào phân khúc căn hộ trung cấp với khoảng 0,2% và căn hộ bình dân có mức tăng khoảng 0,9%. Đối với nhà ở riêng lẻ thì giá tăng tới 1,65% so với quý trước đó.

Giám đốc Công ty Luật S&Blaw Nguyễn Thanh Hà cho hay: "Pháp luật về đất đai quy định đất lấn chiếm hay đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất đều bị coi là tài sản không hợp pháp và không có quyền mua bán, chuyển nhượng hay thế chấp. Tất cả các hình thức giao dịch trên các mảnh đất không có giấy tờ đều được xem là trái pháp luật và không được công nhận, Nhà nước có quyền thu hồi những mảnh đất này bất cứ lúc nào. Còn với những mảnh đất xen kẹt diện tích dưới 30m2 hoặc đủ 30m2 mà một chiều dài dưới 3m, UBND TP. Hà Nội đã có Quyết định số 58 không cho phép giao dịch, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và xây dựng".